Покупката на собствено жилище в Германия е сериозна финансова стъпка. Освен стандартния банков кредит обаче има и държавно подпомагани програми, за които много семейства все още не знаят.
Една от най-интересните възможности за семейства с деца е програмата KfW 308 „Jung kauft Alt“.
Чрез нея семейства с ниски и средни доходи могат да получат преференциален кредит от 140 000 до 180 000 евро за покупка на по-старо жилище в Германия.
Важно е да се знае, че това не е безвъзмездна субсидия, а кредит с държавно подпомагани условия и по-ниска лихва.
Какво представлява KfW 308 „Jung kauft Alt“?
Официалното наименование на програмата е „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“, а по-популярното ѝ име е „Jung kauft Alt“.
Тя е предназначена за семейства с деца и самотни родители, които искат да закупят съществуваща къща или апартамент в Германия и след това да подобрят енергийната ефективност на имота.
От 3 август 2026 г. максималните размери на кредита бяха увеличени значително.
Колко KfW кредит може да получите?
Размерът на кредита зависи основно от броя на децата в домакинството.
Семейство с едно дете
Максимален размер на кредита:
140 000 евро
Максимален допустим годишен доход на домакинството:
90 000 евро
Семейство с две деца
Максимален размер на кредита:
160 000 евро
Максимален допустим годишен доход:
100 000 евро
Семейство с три или повече деца
Максимален размер на кредита:
180 000 евро
При три деца максималният допустим доход е 110 000 евро, като за всяко следващо дете лимитът на дохода се увеличава с още 10 000 евро.
За размера на кредита се вземат предвид децата в домакинството, които отговарят на условията на програмата към момента на кандидатстването.
Какъв доход се взема предвид?
Тук има една много важна подробност.
Не се гледа просто месечната или годишната ви брутна заплата.
KfW използва така нареченото:
zu versteuerndes Einkommen
Това е облагаемият доход, посочен в германското данъчно решение – Einkommensteuerbescheid.
При заявление, подадено през 2026 г., се взема средният облагаем доход от данъчните решения за:
2023 и 2024 година.
Това означава, че семейство с брутни доходи над посочения лимит не е задължително автоматично да отпада от програмата. Решаващо е какъв е официалният облагаем доход.
Какъв имот може да бъде купен?
Програмата е предназначена за съществуващи жилища в Германия.
Това може да бъде например:
- еднофамилна къща;
- редова къща;
- собствен апартамент;
- друго съществуващо жилище, което отговаря на условията.
Жилището трябва да бъде предназначено за собствено ползване.
То не може да бъде закупено само като инвестиция с цел отдаване под наем.
Имотът трябва да бъде с енергиен клас F, G или H
Едно от основните изисквания е към момента на кандидатстването имотът да има валиден Energieausweis.
В него жилището трябва да бъде класифицирано в енергиен клас:
F, G или H.
Причината е, че програмата е създадена именно за покупка на по-стари и енергийно неефективни жилища, които впоследствие да бъдат обновени.
Затова при оглед на имот е добре още в началото да поискате неговия Energieausweis.
Трябва ли жилището да бъде ремонтирано?
Да.
След покупката имотът трябва да бъде енергийно обновен според изискванията на програмата.
За извършването на необходимото саниране разполагате с максимум:
4 години и 6 месеца след одобрението от KfW.
При определени варианти се изисква участие на квалифициран Energieeffizienz-Experte.
Затова преди покупката трябва да се провери не само цената на жилището, но и какви разходи за енергийно обновяване могат да възникнат.
Може ли KfW 308 да плати и ремонта?
Това е важна разлика.
Кредитът KfW 308 е предназначен основно за финансиране на покупната цена на жилището, включително стойността на земята при съответния имот.
Самите разходи за енергийното саниране не се финансират чрез KfW 308.
За тях могат да бъдат използвани други програми за енергийно обновяване, например подходящо KfW финансиране за саниране, ако са изпълнени съответните условия.
Това означава, че при правилно планиране могат да се комбинират различни форми на финансиране.
Трябва ли това да бъде единственото ви жилище?
Да.
Към момента на кандидатстването закупуваната къща или апартамент трябва да бъде единственото жилищно недвижимо имущество на домакинството в Германия.
Освен това кандидатът трябва да използва имота за собствено живеене и да притежава най-малко 50% от собствеността.
Програмата не е предназначена за хора, които купуват допълнителен инвестиционен имот.
Има ли значение възрастта на децата?
Да.
В домакинството трябва да живее най-малко едно дете, което отговаря на възрастовите условия на KfW към момента на кандидатстването.
Броят на децата е важен, защото от него зависи както допустимият доход, така и максималната сума на кредита.
Къде се кандидатства за KfW кредита?
Заявлението не се подава директно като обикновено заявление до KfW.
Кредитът се заявява чрез Finanzierungspartner.
Това може да бъде например:
- банка;
- Sparkasse;
- Volksbank;
- Bausparkasse;
- друг финансов партньор, който работи с KfW.
При разговор за ипотечен кредит трябва изрично да попитате дали можете да използвате:
KfW 308 – Jung kauft Alt.
Най-важното: кандидатствайте преди да купите имота
Това е една от най-важните грешки, които трябва да избегнете.
По правило трябва да подадете заявлението за KfW финансирането преди покупката на жилището.
Първо се проверява дали отговаряте на условията, обсъжда се финансирането с банката и се подава заявлението.
След получаването на одобрението може да се продължи с покупката.
При определени договорни конструкции е възможен предварителен договор с отлагателно условие, но това трябва да бъде изяснено предварително с банката, KfW партньора и нотариуса.
Затова не подписвайте необмислено окончателен договор за покупка и чак след това да питате за KfW 308.
Какви документи могат да бъдат необходими?
При кандидатстване банката може да изиска различни документи.
Сред най-важните са:
- Einkommensteuerbescheid за необходимите години;
- актове за раждане на децата;
- документи за доходите;
- информация за имота;
- валиден Energieausweis;
- документи за собствеността и покупката;
- документи за планираното финансиране.
За заявления през 2026 г. KfW посочва данъчните решения за 2023 и 2024 година като основа за определяне на средния облагаем доход.
Пример: семейство с две деца
Да приемем, че семейство с две деца иска да купи къща за:
300 000 евро
Семейството отговаря на условията за доходите, няма друг жилищен имот в Германия и къщата има необходимия енергиен клас.
При тези условия може да бъде възможен KfW 308 кредит до:
160 000 евро
Останалите:
140 000 евро
могат да бъдат финансирани например със стандартен ипотечен кредит и собствен капитал.
Това позволява част от общото финансиране да премине през преференциалния KfW кредит.
Какво не покрива KfW 308?
Освен разходите за самото енергийно саниране, програмата не покрива някои от типичните допълнителни разходи при покупка.
Сред тях са например:
- нотариални такси;
- комисиона на брокер;
- Grunderwerbsteuer;
- определени други съпътстващи разходи по покупката.
Тези суми трябва да бъдат включени отделно във финансовия план.
Има ли KfW програма и за ново строителство?
Да.
Семействата с деца, които искат да построят или закупят ново климатично и енергийно ефективно жилище, могат да проверят и програмата:
KfW 300 – Wohneigentum für Familien – Neubau.
При нея максималният размер на кредита може да достигне до 270 000 евро в зависимост от броя на децата и стандарта на сградата.
Условията обаче са различни от тези при KfW 308.
Струва ли си да проверите KfW преди покупка на жилище?
Ако имате деца и планирате покупка на къща или апартамент в Германия, определено си струва да проверите дали попадате в условията на KfW 308.
При жилищен кредит разлика в лихвения процент върху сума от 140 000, 160 000 или 180 000 евро може да има голямо значение за общите разходи за финансиране.
Най-добрият момент да направите проверката е още преди да сте подписали договор за покупка.
Обсъдете с банката:
„Мога ли да използвам KfW 308 – Jung kauft Alt за финансирането на този имот?“
Така още в началото ще знаете дали програмата може да бъде включена във вашето финансиране.
Важно
Условията, максималните суми и лихвените проценти по програмите на KfW могат да се променят.
Преди сключване на договор за покупка или кредит винаги проверявайте актуалните условия и обсъдете конкретния случай с банката или финансовия си партньор.
Информацията в тази статия е актуална към септември 2026 г.